Wanneer wordt een contractuele boete gematigd?

Eén van de belangrijkste verplichtingen van een huurder is het tijdig betalen van de huurtermijnen. In de veelgebruikte ROZ modellen is een boetebepaling opgenomen voor de situatie dat de huurder de huurtermijnen niet tijdig betaald. Deze boetebepaling luidt als volgt:

“23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]”

Feiten

In deze zaak gaat het om de verhuur van kantoorruimte aan een makelaarskantoor. De verhuurder vordert het volgende: 

• ontruiming van het gehuurde,
• betaling van een bedrag van € 22.999,75. Dit bedrag bestaat uit zestien maandelijkse huurtermijnen (ongeveer € 1.000,-) en een promotiebijdrage,
• betaling van de nog te vervallen huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming; en
• betaling van de contractuele boete over de huurachterstand en de nog te vervallen huurtermijnen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen. Uit de casus blijkt niet expliciet dat de verhuurder aanspraak maakt op een cumulatieve boete.

Verweer

Tijdens de zitting erkent de huurder de huurachterstand, maar hij voert wel feiten en omstandigheden aan waarom hij niet aan zijn huurbetalingsverplichting hoefde te voldoen. De contractuele boete is volgens de huurder “veel” en deze stelling licht de huurder niet nader toe.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand is erkend en dus is de huurder tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het overige verweer van de huurder maakt dit niet anders. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot ontruiming, de betaling van het bedrag van € 22.999,75 en de nog te vervallen huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming toe.

Omtrent de contractuele boete stelt de kantonrechter voorop dat het boetebeding in beginsel 1% per maand van een huurtermijn bedraagt, tenzij het minimale bedrag van € 300,- geldt. In deze zaak geldt dit minimale bedrag van € 300,-. Dat zou betekenen dat de huurder bij een huurachterstand van zestien maanden (van ongeveer totaal € 16.000,-) al een boete van € 4.800,- verschuldigd zou zijn. De kantonrechter vervolgt:

“Een relatief forse boete zou voor een beperkte periode gerechtvaardigd kunnen worden doordat het kan werken als prikkel tot nakoming, maar bij een lang voortduren daarvan verliest deze rechtvaardiging aan gewicht”.

Echter, aangezien de huurder géén onderbouwd verweer voert en een makelaarskantoor exploiteert, acht de kantonrechter de huurder deskundig ten aanzien van huurovereenkomsten en de daarin opgenomen boeteclausules. Toch legt de kantonrechter de boeteclausule beperkt uit en oordeelt dat de € 300,- boete één keer per maand verbeurd is ten aanzien van de zestien maanden huurachterstand (dus geen cumulatieve boete). De boete ten aanzien van de nog te vervallen huurtermijnen wordt zelfs gematigd tot 1% per maand.

Een opvallende afweging van de kantonrechter, waarbij ondanks het zeer beperkte verweer van de professionele huurder de boeteclausule toch beperkt wordt uitgelegd én gematigd.