• Veelgestelde vragen COVID-19 Huurrecht

    1. Mijn huurder kan (tijdelijk) de huur niet betalen. Wat kan ik doen?

Als uw huurder een bedrijf exploiteert dat door de maatregelen moet worden gesloten (denk aan eet- en drinkgelegenheden, kappers of sportscholen), dan is sprake van overmacht. De huurder kan op dit moment niet gedwongen worden om aan zijn exploitatieverplichting te voldoen. Besluit uw huurder zelf om zijn bedrijf te sluiten, dan kan het onder de huidige omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn om uw huurder tot exploitatie te verplichten. Of de betaling van huur mag worden gestopt hangt af van de inhoud van het huurcontract en de bijbehorende algemene bepalingen. In de meeste gevallen zal voor het betalen van de huur gelden dat geen sprake is van overmacht. Evenmin is het coronavirus te zien als gebrek aan het gehuurde. Het uitgangspunt is dus dat huurders verplicht zijn de huur te blijven betalen. Wel is het advies aan (ver)huurders om met elkaar in gesprek te blijven over mogelijke betalingsproblemen.

In sommige branches zijn op dit punt tijdelijke afspraken gemaakt.  Zo is er voor wat betreft de retailbranche een set van (niet afdwingbare) afspraken gemaakt tussen de brancheorganisatie Detailhandel Nederland en de NRW, IVBN, Vastgoedbelang en de VGO. In dit akkoord hebben partijen met betrekking tot winkeliers die een substantiële omzetdaling (25%) hebben onder andere afgesproken dat de kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april 2020 ingaan,  worden omgezet in maandhuren en winkeliers waar nodig uitstel van betaling krijgen van 1 april tot 20 april 2020. Ook krijgen winkeliers de mogelijkheid om niet aan de exploitatieverplichting te voldoen. Het betreffende statement en de afspraken kunt u onder andere vinden op:  https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/oproep-aan-alle-huurders-en-verhuurders-van-winkelruimte-in-nederland/

Nexa Velo heeft voor haar relaties een model vaststellingsovereenkomst opgesteld waarmee verhuurders hun huurders met tijdelijke betalingsproblemen tegemoet kunnen komen. Ofwel door gebruik te maken van een waarborgsom en/of bankgarantie ofwel om de betalingsperiode voor de huur te verkorten. Dit model is kosteloos te verkrijgen. Neemt u bij interesse contact op met ons kantoor.

 

  1. Mijn huurder is een retailer. Gelden voor mij aparte afspraken?

Voor wat betreft de retailbranche is op 10 april 2020 een (niet afdwingbaar) steunakkoord tot stand gekomen tussen Detailhandel Nederland, IVBN, INretail, Vastgoedbelang, het ministerie van Economische Zaken en Klimaat, de Nederlandse Vereniging van Banken en de VGO. Het steunakkoord is bedoeld om retailers en verhuurders te helpen tot maatwerkoplossingen te komen. Het akkoord geeft onder meer de volgende richtlijnen:

  • Een huuropschorting van minimaal 50% voor retailers die in de maanden april, mei en juni 2020 een (offline)omzetdaling hebben van 25% of meer als direct gevolg van de coronacrisis;
  • De opschortingsmogelijkheid bestaat voor de maanden april, mei en juni 2020;
  • Voor retailers met een internationaal karakter kunnen andere maatwerkafspraken worden gemaakt, mits de retailer zich constructief opstelt;
  • Verhuurders en financiers gaan niet over tot ontruiming en maken geen aanspraak op bank- of concerngaranties, onder de voorwaarde dat dit niet noodzakelijk is om de belangen te beschermen;
  • Binnen de richtlijnen van de overheid spannen retailers zich maximaal in voor een veilige winkelopening ten behoeve van het genereren van omzet;
  • Retailers zien af van eenzijdige betalingsregelingen en geven volledige inzage in omzetcijfers.

Eventuele kwijtscheldingen van huurbetalingsverplichtingen komen pas aan de orde als de daadwerkelijke impact van de crisis na drie maanden per retailer/ retaillocatie / verhuurder duidelijk is.

In het akkoord is verder aangegeven dat banken zich maximaal zullen inspannen om hun klanten door de crisis te helpen. Zij zullen flexibiliteit gebruiken waar dat kan. Banken geven verhuurders en retailers met een financiering tot 2,5 miljoen uitstel van aflossing voor een periode van 6 maanden. Voor grotere financieringen bieden de banken maatwerkoplossingen. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat roept andere vastgoedfinanciers op de banken in dit aflossingsuitstel te volgen.

Het steunakkoord is zoals gezegd niet afdwingbaar. Verhuurders zijn wettelijk dus niet verplicht zich aan de afspraken in het steunakkoord te houden. De afspraken zijn een ‘gentlemen’s agreement’ en kunnen als zodanig steun bieden in de onderhandelingen tussen huurder en verhuurder. Een nadere toelichting op het steunakkoord kunt u hier vinden: https://www.vastgoedbelang.nl/persberichten/leidraad-steunakkoord-voor-en-door-de-nederlandse-retailsector/

 

  1. Mag ik de waarborg/bankgarantie tijdelijk verrekenen met de huur?

Dat mag, maar doe dit in overleg en leg de voorwaarden vast in een overeenkomst. In ieder geval voor welke duur deze regeling zal gelden en binnen welke termijn de waarborg of bankgarantie weer aangezuiverd moet worden. Als verhuurder loopt u hiermee bovendien een risico wanneer uw huurder onverhoopt failliet gaat voordat de waarborg of bankgarantie is aangezuiverd. Het is ook mogelijk uw huurder(s) tegemoet te komen door tijdelijk van een kwartaal naar een maand of zelfs weekhuur over te schakelen.

 

  1. De huurder van mijn woning betaalt zijn huur niet. Kan ik tot huisuitzetting overgaan?

Minister Veldhoven van Milieu en Wonen heeft op 25 maart 2020 afspraken gemaakt met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang). Deze afspraken houden het volgende in:

  • Verhuurders spannen zich in om maatwerkoplossingen te leveren indien een huurder ondanks de genomen coronamaatregelen de maandelijkse huur niet kan betalen;
  • Verhuurders zullen huurders wijzen op de mogelijkheden tot het verkrijgen van financiële ondersteuning door de overheid, bijvoorbeeld door het plaatsen van links op hun websites;
  • Gedurende de coronacrisis worden er geen huisuitzettingen gedaan, tenzij er evidente redenen zijn (zoals criminele activiteiten of extreme overlast). Voor procedures die vóór 12 maart al zijn opgestart, zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen;
  • Verhuurders zullen geen incassokosten doorrekenen aan huurders die door de coronacrisis in problemen zijn gekomen.

De minister gaat ervan uit dat verhuurders zich aan deze afspraken zullen houden en doet op hen een moreel appel. Worden de afspraken niet nageleefd of gaan verhuurders die niet bij één van de genoemde verhuurdersorganisaties of brancheverenigingen zijn aangesloten toch over tot huisuitzetting, dan sluit zij het afkondigen van een wettelijke maatregel hieromtrent niet uit.

  1. Het tijdelijke huurcontract van mijn woning loopt af tijdens de coronacrisis. Wat nu?

De minister wil voorkomen dat huurders tijdens de coronacrisis op straat komen te staan. Anderzijds wil zij ook voorkomen dat met het verblijf van de huurder in de woning na de einddatum van het huurcontract, het contract automatisch overgaat in een contract voor onbepaalde tijd. Daarom is op 25 april 2020 een spoedwet in werking getreden: de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Deze spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten voor een tijdelijke periode tijdens de coronacrisis te verlengen. De spoedwet is tot 1 september 2020 geldig, tenzij er tot een verlenging besloten wordt.

Met de spoedwet krijgt de verhuurder de mogelijkheid om met instemming van de huurder de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. Ook krijgt de huurder de mogelijkheid om schriftelijk een verlengingsverzoek aan de verhuurder te doen. Het gaat bij dit alles om een eenmalige verlenging van één, twee of drie maanden. Daarbij moet het gaan om tijdelijke huurcontracten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020.  Er kan niet tot een datum later dan 1 september 2020 verlengd worden.

De huurder moet zijn verlengingsverzoek doen binnen één week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt (of, als die kennisgeving al vóór inwerkingtreding van de wet is gedaan, één week na de inwerkingtreding van de wet). De spoedwet schrijft bovendien voor dat de verhuurder bij deze kennisgeving de huurder moet informeren over de verlengingsmogelijkheden op basis van de spoedwet.

De verhuurder kan de verzochte verlenging weigeren als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De verzochte verlenging kan ook geweigerd worden indien de verhuurder vóór 1 april 2020 de afspraak heeft gemaakt om vóór het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging:

  • de woning vrij van huur in eigendom over te dragen
  • de woning opnieuw te verhuren
  • de woning te renoveren, zodanig dat dit zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en de verhuurder zich tegenover derden heeft verplicht de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen
  • de woning te slopen en de verhuurder zich tegenover derden heeft verplicht de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen
  • zelf in het huis te gaan wonen en geen andere woonruimte heeft.

De verhuurder moet zijn eventuele weigeringsgrond binnen één week nadat hij het verlengingsverzoek van de huurder ontvangen heeft kenbaar maken. De huurder kan in dat geval naar de rechter stappen met het verzoek de huurovereenkomst te verlengen. Wijst de rechter het verzoek toe, dan kan hij bepalen dat de huurovereenkomst niet met de verzochte, maar met een andere termijn wordt verlengd.

Doet de verhuurder geen beroep op een weigeringsgrond, maar wenst hij de huurovereenkomst te laten eindigen op een eerder tijdstip dan de huurder verzoekt, dan kan ook hij de gang naar de rechter maken. De verhuurder kan de rechter dan verzoeken het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen. Alleen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij een eerdere beëindiging, zal de rechter het verzoek van de verhuurder kunnen toewijzen.

Op basis van het Coronareglement van De Rechtspraak zullen dergelijke zaken worden aangemerkt als “urgent” en dus met voorrang behandeld worden. Totdat de rechter een oordeel heeft geveld, blijft de huurovereenkomst van kracht.

LET OP: Er gelden strikte voorwaarden en korte termijnen volgens deze spoedwet. Het is dus zaak u goed te laten adviseren om te voorkomen dat u rechten prijsgeeft.

 

 

 

Als het gaat om juridische advisering bij ICT zaken heb ik NexaVelo leren kennen als een advocatenkantoor met korte lijnen en to the point advies tegen een scherpe prijsstelling. ...

Ad Linssen, CFO XS2TheWorld B.V. Meer testimonials