• 27 jun

    Werkt garantstelling huur bedrijfspand nog?

Het is alweer ruim een jaar terug dat de Hoge Raad een voor verhuurders van bedrijfspanden een vervelende uitspraak deed. In de praktijk blijkt er toch onduidelijkheid te blijven bestaan.

Waar gaat het om? Een verhuurder wil zijn bedrijfspanden graag verhuren. En ondernemers die een bedrijfspand zoeken willen uiteraard graag huren (of kopen, maar dat gaat nu even buiten het bestek van dit artikel). Vaak wil zo’n verhuurder allerlei zekerheden bedingen dat de huurpenningen ook daadwerkelijk worden betaald. Dat betekent dan niet alleen de huurder zich verbindt, maar bijvoorbeeld ook haar moedervennootschap of de bestuurders van de huurder. Dit gebeurt vaak door middel van een garantie of borgstelling. Of de bank moet een bankgarantie afgeven.

Bedrijfsruimte

Betaalt de huurder niet, dan bestaat de mogelijkheid terug te vallen op die ‘garantsteller’. Omdat huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte vaak voor langere periodes worden aangegaan, kan dat behoorlijk in de papieren lopen. Stel je voor: de huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en na het eerste jaar stopt de huurder met betalen. In principe moet de garantsteller dan de resterende vier jaar ophoesten. Zo is het vaak geregeld en wordt het ook expliciet overeengekomen: de huurder (en als die niet betaalt: de garantsteller) is ook aansprakelijk voor wat je kan aanduiden als de leegstandsschade.

Failliet

Maar wat nu als de huurder na dat eerste jaar failliet gaat? Je zou denken: afspraak is afspraak. De garantsteller moet ook dan die vier jaar leegstand betalen (uiteraard: tenzij er een andere huurder wordt gevonden, dan zou het onredelijk zijn). Op grond van de Faillissementswet geldt echter dat in het geval van een faillissement de huurovereenkomst door de curator mag worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Op 14 januari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat er in dat geval sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst en dat dit betekent dat geen schadevergoeding verschuldigd is.

Schadevergoeding

Sterker nog: de contractuele afspraak om schadevergoeding te moeten betalen (de leegstandsschade bijvoorbeeld) is niet geldig. Dus: de gefailleerder huurder is tot niet meer verplicht dan de betaling van de achterstand en de huur over de opzegtermijn van maximaal drie maanden. Omdat de garantsteller tot niet meer kan worden verplicht dan waartoe de huurder verplicht is/was, kan de verhuurder dus ook daar niet meer halen dan die achterstallige huur.

Verplichtingen

Uiterst vervelend dus voor verhuurders. En het lijkt ook wel in flagrante strijd met hetgeen partijen hebben bedoeld, namelijk: als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, dan zal de garantsteller dat doen.

Is er een oplossing voor de verhuurder? Die lijkt er wel te zijn. Wanneer het contractueel goed wordt verwoord dan kan de garantsteller feitelijk als medecontractspartij mee contracteren. Er ontstaat dan een rechtstreekse verplichting om de huurpenningen te betalen, zodat het niet hoeft te lopen via de ‘verplichtingen van de huurder’.

Geldt dit nu alleen voor de professionele verhuurder? Nee. Ook wanneer je bijvoorbeeld een deel van je eigen bedrijfspand gaat verhuren omdat je zelf minder ruimte nodig hebt, loop je ditzelfde risico. Zorg er dus voor dat het dan goed geregeld is. Een andere optie die is geopperd, maar de vraag is hoe reƫel dat zal zijn, is een flinke vooruitbetaling te bedingen.

Bedrijfsvoering

Voor de huurders en garantstellers: de uitspraak van de Hoge Raad (en later ook nog bijvoorbeeld het Gerechtshof te Leeuwarden op 12 januari van dit jaar) komt je uiteraard tegemoet, dus als het niet geregeld is, lijkt het raadzaam te zijn je mond te houden hierover. Of dat netjes, verstandig en op den duur duurzaam is voor de bedrijfsvoering? Dat waag ik nog wel te betwijfelen.

Martijn Noordermeer

VERTEL VERDER

ONTVANG DE NIEUWSBRIEF

Als het gaat om juridische advisering bij ICT zaken heb ik NexaVelo leren kennen als een advocatenkantoor met korte lijnen en to the point advies tegen een scherpe prijsstelling. ...

Ad Linssen, CFO XS2TheWorld B.V. Meer testimonials