• 13 feb

    Verkrijging en verlies van grond door verjaring

In haar arrest van 22 april 2014 heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch maar weer eens bevestigd dat men van goede huize moet komen om vanwege verjaring aanspraak te maken op grond die kadastraal gezien niet tot het zijne behoort. Hoe zat het ook al weer met het in eigendom verkrijgen van onroerende zaken door de werking van verjaring?

Doorgaans zal degene die in de openbare registers als eigenaar te boek staat ook daadwerkelijk eigenaar zijn. Noodzakelijk is dat echter niet. De grond kan door bijvoorbeeld de werking van verjaring van eigenaar zijn gewisseld.

De wet bepaalt dat een rechtsvordering, zoals de vordering tot opeising van grond door de eigenaar, verjaart door verloop van twintig jaar. Deze termijn begint te lopen op het moment dat de situatie onrechtmatig was, dus in beginsel op het moment dat een ander dan de rechthebbende de grond in bezit nam. De wet bepaalt voorts dat degene die van een goed bezitter is op het moment dat de vordering tot opeising is verjaard, van rechtswege van dat goed eigenaar wordt. Voor bezitters te goeder trouw geldt een onafgebroken bezitstermijn van tien jaar waarna de bezitter in beginsel door verkrijgende verjaring eigenaar wordt.

Het gaat dus om het juridische begrip “bezit”. Bezit van grond houdt kort gezegd in dat men over de grond een voor anderen zichtbare exclusieve macht uitoefent waaruit bovendien de pretentie van eigendom blijkt. Het enkele gebruik is dus onvoldoende. Ook een erkenning dat men geen eigenaar is of een verzoek aan de te boek staande eigenaar om de grond te kopen/huren, duidt erop dat van bezit geen sprake is geweest.

Op degene die zich op verjaring beroept rust de bewijslast dat hij en/of zijn rechtsvoorganger gedurende ten minste 10 jaar (te goeder trouw) respectievelijk twintig jaar (ongeacht goede trouw) bezitter was van grond dat kadastraal gezien niet tot het zijne behoort. In de praktijk blijkt dit een zware bewijslast. Oude foto’s of verklaringen van rechtsvoorgangers of van mensen die al lang met de situatie bekend waren, kunnen bij de bewijslevering van pas komen.

Is er discussie over de eigendomsvraag van grond die kadastaal gezien niet de uwe is, maar die u al wel geruime tijd in bezit heeft, dan verdient het aanbeveling vooreerst uit te zoeken of u gedurende een verjaringstermijn bezitter van die grond bent geweest en in hoeverre u dit kunt aantonen.

Als u nader wilt worden geïnformeerd over verjaring van grond of meer algemeen over onroerend goed-gerelateerde kwesties, neemt u dan gerust contact op met Nexa Velo Advocaten.

VERTEL VERDER

ONTVANG DE NIEUWSBRIEF

Als het gaat om juridische advisering bij ICT zaken heb ik NexaVelo leren kennen als een advocatenkantoor met korte lijnen en to the point advies tegen een scherpe prijsstelling. ...

Ad Linssen, CFO XS2TheWorld B.V. Meer testimonials